美国留学买房完全攻略

　　随着逐年开放的留学政策，愈来愈多的留学生家长开始考虑给自己的孩子在美国置产，这样既解决了学生本身在美国学习期间租屋所带来的困惑和繁琐，而且可以作为一项在美国房地产的投资。随着美国经济的不断看好，房地产市场蒸蒸日上，这对于有眼光的家长来说，真可谓是一个明智和划算的选择。

　　那么在留学期间，怎样才能实现在美国顺利进行房屋买卖呢？这就需要充分了解美国房屋买卖的具体规定和细则。美国房地产是一个面向全球性的市场，不论你是留学生、H1B持有者还是别的身份，既没有绿卡也并非公民，都可以参与到美国的房产市场中。

　　美国人和外国人买房有何区别，基本没有太大的区别

　　从房屋类型来说，无论是商业楼宇、土地还是住宅，都是开放的市场，但在纽约，有一种房屋类型，对国外投资人限制较多，就是合作公寓 (coop)，由于审查严苛，一般外国人不会购买。但并不是所有的合作公寓都会有这种情况，公寓买卖一般是由公寓委员会审批决定。有些通过担保人或是现金付款，还是可以完成买卖的。

　　从购买手续来讲，所有的流程和提供的材料都是一样的，外国人也可以申请美国的贷款。许多银行和贷款机构提供给外国人的贷款计划，可能利率和贷款金额，以及提供的材料有些不同。

　　从税务的角度来看，外国人买房同样享受许多税务的减免措施。只要这些外国人在美国报税，比如他买房自住，申请了贷款，那么年终可以申请地税和贷款利息的抵扣。还有买房投资的外国人，有出租收入，年终报税时也可以将一些费用进行税务抵扣。

　　这两种“外国人”在美国买房，专家建议最好用个人名义买

　　1.持工作签证H1B的人：在卖房时可以享受和美国人一样的自住房免税条款。

　　2.留学生：父母希望给孩子当地买房。最好直接给孩子钱，以孩子的名义买房。

　　哪些外国人适合用公司的名义在纽约买房

　　金额巨大的投资型房产，尤其会牵涉到赠予税和遗产税问题的房产。举例说明，有一位来自深圳的公司高管看中了曼哈顿一套价值千万的房产。他请专业的税务公司对房产购买进行税务规划。专业的报税人员在得知郑先生将用个人名义购买房产时，谨慎提醒郑先生，房产价值昂贵，应该规避高达40%遗产税的风险。郑先生不以为然，还是以个人名义购买了。不料两年后这位房主因车祸去世，房产由二十多岁的儿子来继承。美国联邦税局征收40%的遗产税，纽约州也要征收10%的遗产税。儿子只好卖掉房产来缴税。

　　这是因为外国人在美国境内的房产在转让时需要交赠与税或遗产税。美国身份的居民也有赠与税和遗产税，但每个人一生有543万的免税额。但是外国身份的人将美国财产进行赠予或继承的时候，终身免税额只有6万，在6万之上最高要缴纳40%的赠与税或遗产税。所以，王先生的房产只有6万可以免税，房产的剩余价值都要缴税。

　　如果是公司就大不一样了，而且这个公司必须是在国外注册的公司。因为，王先生不是将美国房产转给孩子，而是转让外国公司的股权，这样就不用交美国赠与税或遗产税了。

　　公司一定要是外国注册的公司，不是美国注册的公司

　　美国公司的股权还是属于美国资产的，还是只有6万的免税额，外国人在转让美国公司的股权时同样是会引起赠与税或遗产税的问题。外国公司的股权属于外国资产，不受美国税法的管制，不会引起赠与税或遗产税的问题，所以一定要用一个外国公司的名义买房，而且外国公司最好在一些免税国家如英属维京群岛或开曼等地成立。

　　卖房时，外国身份和美国身份最大差别是什么？

　　在出售房产后，收益所得必须要纳税。美国人正常的情况下都是在每年报税的时候，将这笔收益放在个人税表中进行申报。但外国人卖房时，就必须将这笔钱预扣下来。其中联邦要缴纳房屋售价的10%预扣税，纽约州要缴纳8.82%的增值税。这是因为外国人没有美国收入，没有成为美国税法居民是不用报税的，如果国税局不收预扣税的话，没有办法保证外国人合法缴纳收益所得税。国税局收走预扣税的话，外国人必须在报税季填交税表才能拿回退税。

　　接下来，看一下美国买房的基本十大步骤：

　　准备买房。

　　明确房子的地段，大小和面积。

　　准备购房款。

　　选房看房。

　　签署合同。

　　检查房屋。

　　申请贷款。

　　购买保险。

　　交接过户。

　　乔迁搬家。

　　整个买卖房屋的过程，都是通过房产经纪人和律师来完成整个流程的。

　　这既是为了保护房主的利益，也是保障购房者的合法权益。虽然美国有 zillow和 redifin 让你查找具体房源，国内也有居外和悦房美居供你使用。你要通过以上的了解，才知道怎么才能买到称心的美国房子。

　　除了了解流程还要知道在整个买房过程中所大致需要支付的费用：

　　1、诚意金

　　为了证明购屋诚意，买家必须支付成交价的1%至2%做为诚意金。诚意金会依市场因素调整，如果房屋所在地的市场很活络，卖家可要求较高诚意金，倘若市场冷淡，金额可能低于1%。各州法律规定的诚意金上限也不同。

　　2、托管帐户 (Escrow Account)

　　房贷公司为确保买家有足够资金支付相关税费与房贷保险，会要求建立托管帐户，所需支付的金额依照地区、贷款公司、贷款类型而异，可能包含数月至一年的费用。一般在订金低于20%以下时，以及FHA首次购屋贷款者，必须强制成立托管帐户，但VA退伍军官贷款并不需要。

　　3、贷款起始费 (Origination Fee)

　　这是支付给贷款经纪人或是贷款公司的手续费，包括承销、递交和处理代理价钱。贷款起始费通常为贷款总额的1%，应货比三家才不吃亏。

　　4、验屋费 (Inspection)

　　买家为确保新家没有任何损毁或是结构上的问题，例如漏水、害虫、发霉等问题，检验房屋切不可省，费用通常介于300至500元左右。房屋检验可侦测出结构问题，淹水可能性，和其他重大问题。针对白蚁等害虫的检验费约为150元。

　　5、律师费 (Attorney)

　　部分州如乔治亚，规定房屋成交时必须有律师在场，其他州则由当事人决定。

　　6、信用检查 (Creditcheck)

　　虽然网络上有免费的信用检查，但一般贷款公司都不会接受这种免费报告，贷款公司收取信用检查费大约为30元。

　　7、额外保险 (Extrainsurance)

　　房屋若位在天灾较多的地区，可能需要购买额外的保险，例如洪水、地震险等等。

　　8、估价费 (Appraisal)

　　贷款公司需要在得知房产公平市价后才会核准贷款，估价费通常介于200元至400元，依地区与房屋大小而异。

　　9、产权过户费 (Title)

　　买家须支付产权过户费用给过户公司，以确保产权明确无误。贷款公司通常会推荐过户公司，买家也可自行找寻合作公司。

　　10、土地勘测费 (Survey)

　　土地勘测并非强制，但贷款公司可能会要求进行专业土地侦测，确认地产大小界线，价格约100元。买家应事先了解房屋所在地的平均费用，如果对价钱不满意，可议价或寻找其他公司。

　　另外，在进行房屋买卖过程中，房屋经纪会向卖方收取3% - 6%的成交价佣金，这是由卖方支付的。

　　总之，在送孩子留学期间投资美国的房地产，是物超所值。说不定等孩子毕业了，把房子卖了，还能把学费和生活费给赚回来。可谓是一举多得。