2017年澳洲留学“以房养学”要注意的问题

2009年高考有一个不同寻常的变化，那就是北京、上海、成都等地部分学校有成批学生放弃高考，选择出国，出现了大量的 空巢高考班 。在弃考学生中，有不少将澳大利亚作为留学目的地。

澳大利亚留学生中，有相当一部分同学有移民打算。为了孩子能在悉尼和墨尔本安心上学，及早适应环境，家长特别关心 以房养学 ，尤其是房贷细节。本报特别采访了澳大利亚悉尼的一位银行信贷顾问Neo，对家长在澳大利亚置业关心的问题做了详细了解。

问题一：对于尚无收入的留学生，能在澳大利亚贷款买房吗？听说澳大利亚贷款需要出具详细的收入证明，留学生需要出具收入证明吗？

留学生是可以买房的，不论是以父母的名义，还是自己的名义。无论你以什么身份贷款，收入证明都是必须的。留学生虽然没有收入或是收入较少，但是可以以父母为担保人，以担保人的收入来担保你的贷款。对于有稳定收入能力的海外人士，在澳大利亚购房，可以申请到物业价格80%的贷款；但是，对于尚无收入能力的留学生，在银行信贷收紧的大环境下，顶多只能申请到物业价格60%的贷款。

此外，如果贷款比例超过80%的话，是会被要求出示3个月以上连续存款的能力证明，不过一般存款多过5%的贷款额即可。贷款还款的最长期限是30年。

问题二：澳大利亚房贷需要抵押物吗？在中国国内的资产可以当作澳大利亚贷款的抵押物吗？

你在澳大利亚买房子，房子本身就是你的抵押物，不需要额外的抵押物。同时，如果你在国内有资产，这会帮助你申请贷款更有说服力一些，申请到贷款的可能性更大，你在国内的资产是 充分非必要条件 。此外，如果购房人能一次拿出物业售价20%以上的首期付款，银行就会对你的经济能力很有信心。

问题三：澳大利亚好像大部分都是现房，全款要在42天内付清，不知道向银行贷款的如何操作？

通常情况下，全款要在合同交换后的第42天付清。澳大利亚比较流行的方法就是在买房子之前，先贷款做一个预批，预批下来，通常3个月有效。3个月内买到房子，贷款就可以很顺利的进行下去。我有些客户不想担任何风险，这种情况下我会想办法在他们交换合同之前把整个贷款先做下来。

问题四：买房需要找地产中介吗？如果已经获得房源了，还需要联系地产中介吗？

中介的作用是帮你解决买房过程中一切可以委托的业务，与中国国内不同的是，澳大利亚地产中介的一个重要职能是，为客户最适合的贷款产品，并且在做贷款的过程中，帮客户分析贷款过程中可能出现的不利因素，帮助客户更加顺利地完成贷款。这些都是银行不能够直接帮你做到的

问题五：买房一定要找律师吗？怎么找？找哪种律师？

在澳大利亚买房的一个特点就是购房时一定要请律师帮忙，所以晚请不如早请。律师费这笔钱是迟早都要交的，为什么不早交从而在一开始就享受法律服务呢？比如在看销售合同的时候，如果已经请了律师，由律师来查看合同的内容，那是不是会比自己看文件好的多呢？

找律师可以在黄页上找，也可以在当地报纸分类广告里面找，一般来说黄页信息更新比较慢。在英语国家，律师有几种称呼，买房需要找的律师是solicitor，佣金大致880澳元左右。

问题六：买房需要向外资审查委员会申报吗？

在过去，不论是买新房还是买二手房，海外人士在购买之前需要去澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）申报，FIRB对新房审核比较快，2个星期基本能批下来，对二手房的审批时间大约是1个月。去年12月，澳大利亚修改了《海外投资法》，对海外人士在澳大利亚购房已经不作申报要求，大大简化了购房手续。

问题七：留学生往往自住一间，其余房租，购买什么户型的房子租金回报比较高？购买什么地段的房子比较好？

至于租金回报，如果是在悉尼，那么大致来说三房的会比两房的回报高一点，因为三房面积大，设计更好。购房地段最好选择以下三个地区：

（1）近火车站的地段，最好是大站像STRATHFIELD,PARRAMATTA,BURWOOD，EPPING。注意步行到火车站的时间不宜超过10分钟。

（2）近大学的地段，比如说ROSEBERY, WATERLOO，MARSFIELD这几个区。虽然交通不是很方便，但是从来没听说过那里的房子租不出去。

（3）华人集中的地段，像HURSTVILLE,CHATSWOOD，CITY，ASHFIELD, ESTWOOD.当然，华人多的区，交通也都是很方便的。