2017年从中国留学生购买亿万豪宅谈起

　　2016年度澳际留学共收获Offer40351例，奖学金3522万美元，58%学员进入美国TOP50名校；澳际学堂高分学员占比高达80%以上，86%的学员获得了托福100+的好成绩；澳际游学境内外出团达2300人次，项目涵盖全球知名企业和顶尖名校科研院所；澳际就业帮助800多位海内外大学生成功拿到理想Offer，85%进入全球500强企业。

　　今年初，一位留学加拿大的周姓学生，以3110万加元(约为1.55亿人民币)买下温哥华西区的一幢豪宅，创下2016年温哥华豪宅成交记录，每年地税超过8万加元(约40万人民币)，震惊了整个加拿大。

　　香港《明报》加西版引述不久前发布的一份研究报告显示，在过去10年中，加拿大豪宅涉及的外国买家显著增加，卑诗省(涵盖温哥华)有95%的房产中介，把中国列为前三大国之一的买家来源地，大温哥华地区的豪宅也因此升值125%，为加拿大全国之冠。加拿大最大的城市多伦多的情况也类似，每个新楼盘开盘时，前来认购的买家中，至少70%以上是中国人;而二手独立屋开卖时，又是中国人不断加价Offer，把房价抬得越来越高。

　　面对加拿大温哥华和多伦多火热的地产市场，总部设在巴黎的经合组织(OECD)今年6月1日发出最严厉的警告：加拿大楼市即将崩盘!呼吁加拿大政府必须出台令楼市降温的政策，否则将面临楼市崩盘危机、威胁国家金融体系的稳定。

　　事实上，早在2013年6月经合组织就曾经表示，根据国民收入和房租两方面来衡量，在经合组织的34个成员国中，加拿大房价在被高估的国家中高居第三位，仅次于比利时和挪威。

　　对此，去年上台的新政府采取措施，将50万至100万这部分的房价首付款加倍至10%，50万以下的房价维持首付款5%不变。这项政策主要就是为了冷却温哥华和多伦多两地的楼市，不过，经过几个月的试验，效果显然并不明显。

　　而近年来，由于房价不断地上涨，以致于越来越多的家庭为支付房贷而负债，截至2015年9月底，加拿大家庭总债务达到1.892万亿，其中抵押贷款债务高达为1.234万亿，超过65%，而人均负债约为5.5万加元，债务与收入比达到164.6%，这意味着加拿大人每赚1加元，却消费了1.65加元，远超之前美国次贷危机破灭前的147%，再破历史记录!

　　加拿大第四大银行丰业银行(Scotiabank)首席执行官波特(Brain Poter)，为楼市降温提出三个方案：提高首付款、提高5年期固定抵押贷款的合格门槛、对外国买家临时增设奢侈税。

　　可是与此同时，随着各国央行维持宽松的货币政策，长期低利率构成的威胁不可能很快消散，其危害已然显现出来，欧美国家的养老基金和保险公司难以承诺养老金支出，造成入不敷出的局面，令许多保险公司和养老基金为抵御低利率带来的亏损，纷纷调整自己的投资策略。

　　比如，低利率债券，通常占据养老保险基金投资组合的40%左右。低利率导致一些金融机构投资风险较高、收益较高的资产，如私募股权和衍生产品。金融机构选择高风险投资，可能会获得更高的回报，却无法应对未来受到的负面冲击，比如流动性紧缩。

　　此外，因欧美的养老金制度是按照高利率进行设计的，现在北美人退休后的寿命越来越长，利率至少要恢复到6%以上，退休金的收支才能达到平衡，长时间的超低利率，将不得不延长国民的退休年龄。

　　据加拿大退休金咨询公司Aon Hewitt的最新统计，在北美449家退休基金中，只有不到8%的退休计划尚有盈余，显示由公司提供的退休金计划，已处于非常艰难的状态。更大的压力则来自加拿大10年国债收益率下跌17基点，如果收益率继续下降，甚至实施负利率，企业退休金的资金缺口将越来越大!

　　而一旦加拿大房价开始调整，房价最终腰斩都是大概率事件(上个世纪80年代末，加拿大的房市就有过一次这样的调整)，而首先受到冲击的就是文章开始时提及的宅。

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