小心住房租赁合同中的滥用条款

　　签订住房租赁合同常常十分敏感，因为双方都不愿意遭受损失。然而，房东往往倾向于使用一些对自己有利的条款，房客则因为不熟悉自己的权利予以接受。实际上，法律对于这类滥用条款有明确的规定，房东与房客也应该了解如何在相互的权利和义务之间找到一种公正的平衡。

　　什么是滥用条款?

　　合同中的滥用条款与违法条款不同，后者直接导致合同的无效。根据法律定义，滥用条款损害合同一方，尤其是房客的利益。被法院判定为滥用的条款视为不存在且被宣告无效，合同能够执行但不再考虑此条款。

　　在此，我们还应根据房屋的情况做出区分。大部分空置房屋的租赁受1989年7月6日N°89-462法的管辖，其条文属于公序良俗，必须遵照执行。置备家具的房屋则不同，房东与房客可以自由商订此类房屋租赁合同的条款，然而明显的滥用条款也可以被宣告无效。

　　常见的滥用条款形式

　　2006年7月13日，法国颁布了N°2006-872号关于国家涉入住房问题的法律，其中第84条补充了1989年7月6日法律对滥用条款的规定。以下，我们列举一些住房租赁合同中常见的无效滥用条款。

　　——最频繁出现的滥用条款之一是关于租约的期限问题。双方必须严格遵守合同规定的期限，然而在不可抗力的情况下，合同可以被中断，如解雇或死亡。在这种情况下解除合同，房东无权要求房客支付赔偿金。

　　——部分房东会要求房客在离开时支付住房登记费，实际上这是明示禁止的。2006年7月13日法律第84条K款规 定，房客分担住房登记费的情况只有在司法执行员确立的条件下才能出现。如同房屋的复原费、收据的邮寄费，住房登记费也属于房东支付的范畴，强制房客支付此 类费用的条款都归于无效。

　　——不能借口房客是唯一的使用者，而强制房客赔偿不属于其责任的损失。在签订住房租赁合同过程中，房客常常会相信一 些滥用条款是完全合法的，如房客对于损坏没有责任而房东宣称无论损坏的来源如何，都应由房客承担修缮费。事实上，预先设定由房客自动承担房屋可察觉损坏的 条款都视为不存在。此外，一切阻碍房客追究房东责任或免除房东所有责任的规定都具有滥用的性质。

　　——涉及到第三人留宿问题，住房租赁合同中往往有此类限制条款。对此，最高法院通过一系列案例，确立了限制房客留宿他人条款的滥用性质。剥夺房客留宿亲属朋友的权利，是对其人身权、自由权的侵犯，也与欧盟人权自由权保护公约相违背。

　　——此外，规定房客必须接受所有条件，否则合同将被解除的条款也具有明显的滥用性质。这是对房屋使用者的严重损害，我们可以就此联系有权机构。

　　房客的权利

　　房客可以就所有住房租赁合同的要件进行协商，如房租金额和解除合同的步骤。房东无权在合同背面设定未经过房客同意的 条件。许多房东会在合同执行过程中调整房租，事实上，未经与房客协商，任何合同更改都归于无效。此外，房东也不能自发进行房屋工程，并借机要求房客支付部 分工程款或增加房租。

　　司法求助

　　为避免滥用条款的出现，我们建议租房者咨询法律人士研究其住房租赁合同。的确，这会增加额外的费用，但此费用与滥用条款可能导致的损失相比是微不足道的。

　　如发现在合同中存在滥用条款，可以联系滥用条款委员会进行研究。此委员会负责列举所有滥用条款可能出现的形式，我们也建议随时关注相关更新。

　　在必要的情况下，可以就滥用条款向地区法院提请启动司法程序。