加拿大新移民购房置业成潜在动力

　　加拿大新移民购房置业成潜在动力 明年楼市前景仍然乐观。永鑫移民网电 据加拿大《星岛日报》报道，环球经济随着欧债危机恶化面对衰退压力，加拿大亦未必能独善而身，与加国经济唇齿相依的楼市发展备受关注。加拿大按揭及房屋公司市场分析经理赞尼亚预计，明年加国楼市或因应大环境而有所放缓，但得力于新移民与年轻一代对楼房需求及加国经济相对稳定，楼市前景仍然乐观。

　　加拿大按揭及房屋公司(CMHC)引述新移民在加国置业调查指出，新移民对房屋的需求，形成加国极具潜能的楼市动力。调查显示加国首半年，约74%新移民租住楼房，亦有58%新移民预算将来会购置房屋，另约51%抵加4年的新移民，购置了他们在加国的首个物业。

　　CMHC又指出2009年来自中国大陆新移民约29,000人;来自菲律宾的约为27,300人;排名第三的印度新移民数字为26,000人左右;若以新移民抵加4年开始打算置业计算，2009年来自上述3个国家的新移民，势成加国楼房买卖市场的火车头。

　　CMHC安省分部总经理费特曼(Peter Friedmann)表示，为让首次置业新移民加深认识加国按揭与楼房买卖的程序及制度，CMHC已强化其网站内容，提供包括中文等8种语言的数据，亦开通新移民专页，为他们解答有关楼房租售及买卖等问题。

　　该公司市场分析经理赞尼亚(Robert Genier)预测，加国楼市虽然相较过去几年的炽热风气稍稍缓和，但得利于加国一些有利因素，相信整体楼市不会波动太大。他阐释加国较全球其它国家占优形势，在于加国财经体系一直以来稳健发展，即使面对全球经济波动，所受到的影响亦属轻微;另外，加国新移民及年轻一代属对置业安居有实际需求的一群消费者，也是平衡加国楼市在稳定中发展的重要一环。

　　近来，加拿大按揭贷款专业人士协会(CAAMP)发布了2011年春季加拿大按揭贷款市场报告。其中的数据和调查结果对消费者日后购置房产，以及安排按揭贷款和房屋净值额度有一定参考价值。

　　加拿大消费者按揭贷款总体情况及预测：截止2011年8月，加拿大消费者住房按揭贷款余额为10790亿加元，包括了自住房和投资房的按揭贷款，预计2011年全年按揭贷款余额增长7.7%，预计2012年和2013年年增长7.3%和7.0%。

　　过去12月，消费者有关按揭贷款的活动如下：32%的房主对在过去12个月里对自己的按揭贷款采取过如下行动：9%的房主从房屋中取出更多的贷款;23%分房主进行了贷款续约(renewal);15%的房主在贷款到期前采取行动;8.6%等到到期后再续约;到期前续约的房主中，有53%没有缴付罚款，原因是在原贷款银行续约，9%支付的罚款金额低于1000元，18%的房主罚款金额高于5000加元。过去12个月中，房主按揭贷款忠诚度相当高，贷款到期或续约时，与原贷款机构续约的比例高达79%。

　　对于浮动还是固定利率的选择，过去12各月中，消费者更偏向于浮动利率。从统计数据上看，加拿大消费者平均31%选择浮动利率，而过去12个月中，有37%的消费者选择了浮动利率。浮动利率与固定利率选择情况数据表如下：

　　最长还款期缩短为30年后，过去12个月中，更多的人偏向于选择较长的还款期。从统计数据上来看，加拿大人选择短于25年还款期的消费者平均占78%，而在过去的12个月中，选择25年以内还款期的消费者仅为59%。加拿大人选择26-30年还款期的消费者平均占9%，而在过去的12个月中，选择26-30年还款期的消费者比例达27%.

　　贷款利率方面，几乎所有的消费者的反馈都是正面的。2011年消费者平均利率3.92%，新做贷款平均利率3.30%，续约贷款利率3.39%。贷款续约的消费者中，有78%的家庭贷款利率比续约之前低，平均每个家庭每年节约2000元开支，全年整个加拿大共节省27亿加元按揭贷款开支。

　　房屋净值权益(房产市价减按揭贷款余额)达20350亿加元，高于按揭贷款余额10790亿加元。约有近2%的房主房屋净值为负数;4%的房主房屋净值比例不到房屋市价的10%;近16%的房主拥有房屋净值在10-25%房屋市值;近78%的房主拥有房屋净值的比例超过房价的75%。另外，有285万个房主，没有任何以房屋做抵押的债务。近10%的房主在过去12各月内从房屋净值中取用了更多贷款，平均每笔贷款4.9万元，其中62%的人取款用于偿付其他家庭债务，40%的人取款用于房屋装修，22%用于消费和教育，14%为投资或其他用途。

　　36%的借款人在过去12个月主动加速偿还按揭贷款。采取提前还款行动的消费者比例(36%)与过去5年的平均值相同。

　　消费者向哪些专业人士咨询贷款问题，最终从什么渠道获得贷款。在2011年尚有按揭贷款的消费者中，向银行咨询的消费者占69%，最终从银行取得按揭贷款的人数占55%;向贷款经纪咨询的消费者占45%，最终通过贷款经纪取得按揭贷款的消费者占27%。在过去12个月里，续作新贷款的消费者中，最终从银行取得按揭贷款的人数占52%，通过贷款经纪取得按揭贷款的消费者占32%;续约的借款人67%与银行直接签约，只有19%通过按揭贷款经纪人办理。